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資料集め |
賃料相場の情報を集める。
Ⅰ．近隣の不動産物件の賃料を調べる。
（同じような物件を持っているオーナーに聞く・管理会社に聞く）
Ⅱ．不動産情報誌を購入してみる。
Ⅲ．インターネットで調べる。 |
| ２ |
広告の見方 |
上記ⅡとⅢの場合、実働金額かどうかの判断が難しい。
（オーナーの希望金額の場合が大半である。借り手の希望金額は７０～８０％だと思った方が良い。）
※実働金額とは実際に借りてもらえる金額の事
借り手優位の場合（場所・金額・条件）が多いので、希望金額は低めに設定する事。 |
| ３ |
貸す物件 |
Ⅰ．土 地 （駐車場・借地権・敷地権／別途検討が必要）
Ⅱ．居住用建物（返還してもらう時の検討が必要）
Ⅲ．アパート等 （管理会社・仲介業者の選定が必要）
Ⅳ．別 荘 （返還してもらう時と管理・仲介業者の選定が必要） |
| ４ |
賃貸の方式
(不動産ジャパンから転用) |
普通借家
定期借家
家賃保証付（サブリース）
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「普通借家」とは、従来からある方式の契約のことで、2～3年の契約期間を設け、その期間満了ごとに更新することのできる建物賃貸借契約のことです。したがって、現在では最もニーズの高い賃貸方式です。 |
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一方、「定期借家」とは、期間が限定された契約で、更新のない建物賃貸借契約のことをいいます。したがって、この方式は、ある特定の目的をもって利用することが多い賃貸方式です。 |
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家賃保証付(サブリース)方式の契約とは、ある事業者が一定の条件のもとに建物を賃借し、貸主に対し家賃収入を保証するとともに、自らはそれを第三者に転貸することにより、リスクを負いつつ転貸差益を得るという方式の建物賃貸借契約のことをいいます。 |
| ※ |
以上の3つの方式の中で、貸主にとって最も安定している方式は、最後の(サブリース)方式ですが、当然のことながら事業としての利益は少なくなります。 |
| ※ |
次に安定している方式は定期借家方式ですが、この方式は契約期間経過後は更新がないという前提で契約をしますので(ただし、合意により再契約することができる旨を定めることはできます)、賃料は比較的低めに押えられます。しかし、この方式は、一定期間経過後に建物を建て直すといった次の計画がはっきりしている場合や、ビルなどのように多額の資金を投資する賃貸借契約の場合には、賃料の安定確保という意味からも採用されることが多い契約方式です。 |
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| ５ |
事業収支
(不動産ジャパンから転用) |
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事業収支を検討するうえで最も重要なことは「賃料」をいくらに設定するかということと、「空室率」をどう読むかということ。 |
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物件の所在地がマーケットに合う場所にあり、かつ、その物件の規模(部屋数・部屋の広さなど)が適正であれば、賃料も強気でいけるし、空室率も少なめに押えることも可能。 |
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しかし、そうでない場合(例えば供給過多の地域)には賃料も低めにし、さらに空室率も高めに設定する必要がでてきます。つまり、賃貸事業の成否は、立地と規模で決まる。 |
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事業収支を検討するうえで重要なことは、借入金の返済額や諸税などの固定費のほかに、維持修繕費をどの程度予算化(積立)しておくかということ。その具体的な額については管理を委託する会社ともよく相談をして、専門家の意見も聞いたうえで設定する必要がある。少なくとも毎年増加していくことだけは間違いありません。 |
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なお、昨今の情勢から、礼金を収入に計上したり、敷金の一部を特約により収入に計上するという考え方はやめるべき！！ |
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公的資金を利用して賃貸事業を行う場合には、更新料の受領は禁止されていますので、収支を計算するうえで注意が必要。 |
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